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May 23, 2026
La_Metamorfosis_de_los_Centros_Comerciales
La_Metamorfosis_de_los_Centros_Comerciales
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Hola. Hoy vamos a meternos en un tema que todos conocemos, pero que, eh, está cambiando muchísimo: los centros comerciales. Tenemos información superinteresante de una charla entre gente que sabe mucho de esto en México.
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Eh, hablamos de FIBRAS. Sí, esos fideicomisos inmobiliarios. Exacto. Y también brokers, operadores de los mismos centros. Y lo que cuentan, la verdad, dibuja una transformación, bueno, bastante profunda. Así es.
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Creo que hay que empezar a quitarnos la idea del centro comercial como, pues, un simple lugar para ir de compras y ya.
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Lo que está saliendo de estas conversaciones es cómo estos lugares se están reinventando y a marchas forzadas, ¿eh?
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Nuestra misión hoy es justo entender eso, cómo están cambiando, qué aprendieron, sobre todo con la pandemia, y cuál es ese nuevo rol que quieren jugar en las ciudades, en las comunidades.
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Y ojo, que hay estrategias y giros que francamente son inesperados. Están listos para el futuro. Y bueno, ¿qué significa eso para la gente que va, no? Okey, vamos a desglosar esto. A ver, empecemos por lo obvio, quizás.
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El panorama pospandemia. Se dijo hasta el cansancio que el e-commerce iba a matar a las tiendas físicas. Pero parece que la realidad es más complicada, ¿verdad? Mucho más complicada.
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A ver, sí, claro, el comercio electrónico creció muchísimo, es innegable. Pero lo que estos expertos recalcan es algo muy básico, muy humano: la necesidad de socializar, de salir, de, de vivir cosas fuera de la pantalla.
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Y ese deseo, pues impulsó un regreso importante a los espacios físicos. Ahora, ojo, no todos los centros comerciales lo vivieron igual.
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Se notó mucho que los que llaman defensivos, esos que tienen un supermercado grande como tienda ancla. Ajá. Esos resistieron bastante mejor el primer golpe. Sobrevivieron, digamos, con más facilidad.
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Qué interesante esa diferencia. Y parece que no solo fue resistir, sino que empezaron a moverse, a cambiar su vocación, como dijeron en la charla.
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Mencionaron un caso que me llamó mucho la atención en el norte de la Ciudad de México. ¿Te acuerdas? Claro, el que metió un inquilino de logística de última milla.
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O sea, imagínate, un centro comercial rentando espacio para entregar paquetes. Exacto. Eso sí que es adaptarse. Precisamente.
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Y es un ejemplo de una tendencia más grande que se ve: buscar la diversificación, ir más allá de solo vender ropa o zapatos, ofrecer más servicios, mezclar usos.
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Es una respuesta a cómo cambiamos nosotros los consumidores, pero también es buscarle por dónde más generar ingresos, ¿no?
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Y esa búsqueda de ingresos nos lleva directo al tema de la inversión, porque parece, según lo que comentaron, que eso de construir centros comerciales nuevos desde cero ya no es tan atractivo como antes.
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¿Qué lo está frenando? Uf, es que son varias cosas juntas. Es como una tormenta perfecta, decían. Por un lado, los costos, los terrenos buenos, bien ubicados, carísimos.
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Y los materiales de construcción, bueno, ni se diga, se fueron para arriba. Claro. Luego, los permisos. Obtenerlos es, según cuentan, una lata. Cada vez más complicado, más tardado. Mmm.
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Y el tercer punto, que creo que es crítico y lo enfatizaron mucho, el costo del dinero, o sea, financiarse. Pusieron un ejemplo muy, muy claro.
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Si tú, como inversor, quieres comprar un centro comercial y esperas sacarle un rendimiento, un cap rate, digamos, del nueve por ciento anual. Ajá.
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Pero pedir el préstamo para comprarlo te cuesta diez punto cinco u once por ciento de interés, pues las cuentas no salen, no cuadran. Mmm. Claro, el riesgo es muy alto para lo que esperas ganar. Exacto.
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La ecuación financiera se puso difícil. Entendido. Entonces, si construir nuevo es más complicado, ¿a dónde se está yendo el dinero de los que invierten en esto?
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Pues la tendencia principal, lo que se desprende de la conversación, es irse hacia comprar centros comerciales que ya existen, que ya están funcionando. Okey. Adquirir en lugar de desarrollar. Eso.
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Pero no cualquiera, ¿eh? Hay un enfoque muy claro. El interés está en las propiedades que ya están pensando, o mejor dicho, adaptándose al futuro.
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Estamos hablando de lugares que le meten fuerte al entretenimiento o que tienen diseños flexibles, modulares, o sea, que se pueden cambiar fácil si hace falta. Que no son tan rígidos. Justo.
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Y que ya están buscando cómo sacar ingresos más allá de la renta normal, con servicios extra, manejando eventos, cosas así.
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De hecho, un operador privado importante dijo que ellos ahorita su estrategia es solo adquirir, nada de construir nuevo. Por todo esto que hablamos. Y aquí es donde la cosa se pone, para mí, superinteresante.
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Salió mucho este concepto, el centro comercial transformándose en un centro de vida. Suena muy bien, ¿pero qué significa en la práctica? ¿Es solo un nombre bonito? No, no, va mucho más allá.
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Implica un cambio de chip, un cambio filosófico, diría yo. Es dejar de ser solo un montón de tiendas juntas para querer ser un verdadero centro para la comunidad.
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La idea, la ambición, es que el centro comercial ayude a mejorar la calidad de vida de la gente que vive cerca.
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Y esto es clave, lo señalaron, sobre todo en zonas donde faltan espacios públicos buenos, parques seguros, plazas donde estar. Lugares de encuentro, ¿no? Exacto.
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La idea es que la propiedad privada, el mall, se convierta en el parque o la plaza que esa comunidad necesita y que la gente haga suyo. Es una apuesta fuerte. Superambicioso, la verdad. ¿Y cómo lo bajan a tierra?
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¿Qué hacen en concreto para que eso pase? Pues mencionaron varias estrategias muy prácticas que ya están haciendo. Primero, enfocarse en experiencias, salirse de la rutina de solo ir a comprar.
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Hablaron de cosas como organizar clases para adultos mayores, que a veces nadie pela. Buen punto.
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O poner canchas de básquetbol de esas de tres por tres e incluso poner horarios para que las usen personas en silla de ruedas.Eso es inclusión de verdad. Órale, qué bien.
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Y claro, organizar eventos comunitarios seguido para traer a gente diferente. Segundo, la responsabilidad social como algo central, no solo para la foto.
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Contaron que hicieron una donación grande a una fundación de niños con cáncer en Vallarta junto con otros, o que hacen jornadas de adopción de mascotas seguido. Usan el espacio para apoyar causas. Qué bueno eso.
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Y tercero, el diseño del espacio. Pensarlo para que te den ganas de quedarte, de interactuar. El caso de Paseo La Perla en Guadalajara fue el ejemplo estrella.
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Lo diseñaron como si fuera una calle peatonal grande, abierta, con bancas, plantas, quioscos. Como un espacio público, casi. Justo. Para que la gente camine, se siente, se encuentre, que se queden ahí.
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Y las anécdotas que contaron son geniales.
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La de La Perla con los grafiteros me encantó, que en vez de pelearse con ellos, buscaron al líder de los grafiteros de la zona y lo invitaron a pintar murales en las bardas de la obra.
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Sí, y lo increíble fue el resultado. Ahora, los mismos artistas cuidan que nadie más pinte encima de sus obras. Se volvieron guardianes del lugar. Increíble. Es darle la vuelta completamente. Totalmente.
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Integrar en lugar de combatir. Y otro ejemplo buenísimo es cómo manejaron la onda pet friendly. No fue solo poner un letrero de: "Se aceptan perros".
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Lograron que tiendas departamentales grandes como Liverpool, que antes ni de chiste, ahora dejen entrar mascotas. ¡Guau! Eso es un logro.
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Claro, pero, y esto me pareció muy inteligente, decidieron no tener tiendas que venden animales, tipo Pluskota. Ah, mira. Para no fomentar ese negocio y, en cambio, usan el espacio para promover adopciones.
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O sea, es ser pet friendly, pero con responsabilidad. Es un cambio de mentalidad profundo, ¿ves? Sí, sí. Se nota que hay una estrategia detrás, no es solo superficial.
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Ahora, todo esto suena muy bien socialmente, crear comunidad, ser responsables. Pero siempre viene la pregunta: ¿Y el negocio? ¿Esto de verdad es rentable? Porque uno pensaría que son cosas opuestas, ¿no?
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O inviertes en lo social o buscas la máxima ganancia. Claro. Y lo fascinante es que estos expertos argumentan justo lo contrario.
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Dicen que en este nuevo modelo, el generar comunidad no solo no está peleado con la rentabilidad, sino que la impulsa, es un motor directo. Y no es solo una idea bonita, ¿eh? Sacaron datos para probarlo.
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A ver, ¿qué tipo de datos? Porque ahí es donde se ve si funciona o no. Presentaron un análisis basado en algo bien objetivo: cuánto tiempo se queda la gente en promedio.
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Y lo miden con los boletos de estacionamiento, que eso no miente. Ajá, el tiempo de estancia. Exacto.
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Y señalaron que en un centro comercial, digamos, más tradicional, incluso uno bueno, de moda, con cines y todo, la gente se queda en promedio como hora y media. Hora y media, okey.
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Pero en los centros que ya están aplicando este modelo de centro de vida a fondo, la estancia promedio supera las dos horas consistentemente. Más de media hora extra. Eso es un montón en promedio.
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Claro, y la lógica es sencilla. Si la gente se queda más tiempo... Gasta más. Exacto. Ese tiempo extra se traduce en varias cosas buenas para el negocio.
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Más compras en las tiendas y eso sube las rentas variables que pagan los locales. Que son un porcentaje de las ventas, ¿no? Justo. También más ingresos por el estacionamiento, obviamente.
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Y más gente para los cines, para los restaurantes. Demuestra que a pesar de lo digital, la experiencia física, el ambiente, el poder convivir, sigue siendo superimportante. Me recuerda los ejemplos que dieron.
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Las tiendas Apple. Puedes comprar el celular en línea en dos minutos, pero las tiendas están a reventar. ¿Por qué? Por la experiencia completa. Tocar, probar, el estatus. Claro.
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O el otro caso, Amazon, el rey del e-commerce. Y ahora resulta que anda buscando rentar cajones de estacionamiento en los centros comerciales. Increíble. ¿Para qué? Para optimizar su logística de última milla.
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El gigante digital necesitando la infraestructura física del retail de siempre es una locura. Es la prueba de la omnicanalidad de la que tanto se habla, ¿no? Totalmente.
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Esa idea de que la experiencia tiene que ser pareja, online y física. Los que le saben entienden que necesitas las dos cosas. Una buena presencia digital, sí, pero también tiendas físicas, que ahora hacen de todo.
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Venden, sí, pero también son como minipodegas, son donde devuelves fácil. Y construyen marca. Y sobre todo, son centros de experiencia.
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La gente quiere probarse la ropa, claro, pero también quiere tomarse la foto para el Insta en un lugar padre, encontrarse con amigos. El rollo social no te lo quitas.
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Mirando ya hacia adelante, ¿qué otras señales vieron en la conversación? Mencionaron la visión de los brokers, los que andan moviendo las propiedades.
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Sí, su perspectiva es clave porque ellos ven directo qué pide el mercado y confirman la tendencia.
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Lo que buscan hoy las marcas, los retailers y también los inversionistas, los fondos, las family offices, son centros comerciales pensados a futuro. A 10 años vista, decían. ¿Y eso qué implica?
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Pues más de lo mismo que venimos platicando.
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Una oferta de entretenimiento fuerte, variada, diseños flexibles, modulares, que puedas cambiar sin meterte en obras gigantescas y seguirle buscando a esas fuentes de ingreso que no sean solo la renta por metro cuadrado, servicios, eventos propios.
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También se nota que ven lo que pasa en Estados Unidos y lo traen para acá adaptado, claro. Social. Entonces, recapitulando un poco, ¿qué nos deja toda esta plática?
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Pues está clarísimo que los centros comerciales están en plena metamorfosis, ¿no? Ya no son solo cajas con tiendas adentro. Se están volviendo ecosistemas mucho más complejos, más vivos. Exacto.
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Ecosistemas donde la experiencia de quien va, el crear comunidad, el integrarse con lo que hay alrededor, ya no son adornos, son parte central de la estrategia y de que el negocio funcione.
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Y lo más interesante es cómo cambia esa idea de que la comunidad y la rentabilidad no se llevan. Al revés.
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Ahora parece que la capacidad de un centro comercial para ser ese tercer lugar importante para la gente, ese lugar fuera de casa y del trabajo donde quieres estar, esa capacidad es justo lo que puede asegurar que le vaya bien a largo plazo.
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Un lugar donde no solo compras, sino que vives, conectas, aprendes, compartes. Y para cerrar, una reflexión que me quedó picando después de escuchar todo esto.
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Si estos lugares privados están empezando a hacer cosas que antes pensábamos que eran del gobierno, ¿no? Como ser el parque del barrio, la plaza segura, el centro social.
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¿Qué tanta responsabilidad agarran realmente sobre cómo está la comunidad, sobre el tejido social de los lugares donde se ponen? Es algo para pensar, ¿no? Sobre el futuro de nuestras ciudades.
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